안녕하세요 오늘은 현시점 부동산 전망을 알아보고자 합니다. 저도 아파트를 19년도에 매매할 당시 청약으로 넣을지 그냥 가격대 맞는 것을 살지 고민했던 경험이 있습니다. 제가 경험하고 공부한 내용을 알려드리도록 하겠습니다.
목차
현시점 부동산 가격
단도직입적으로 현시점 부동산은 최고점입니다. 아래 제가 부동산 현황 지표 인 거래량과 주택구입부담지수를 보면 거래량은 작년대비 거의 거래는 없고, 주택부담지수는 역대 최고입니다. 여기서 부동산 가격이 오르는 것은 불가능합니다.
부동산 투자 전략
23년도에 바젤3 협약에 따라 금리가 인상하게 되면 부동산 가격은 하락하게 될 것입니다. 최고치로 하락하다가 거래량이 증가하는 그 타이밍이 매수 타이밍이 될 것 같습니다. 앞으로 몇십년에 한번 올까 말까 하는 기회는 저는 기회가 되면 투자해볼 생각입니다.
부동산 가격의 산정방법
아파트의 경우는 국토부에서 가격을 정해준다고 합니다. 가격을 정한 후 평가사가 재검증하는 과정으로 가격이 결정된다고 합니다. 개인적으로는 산정방법으로 제 아파트 값을 계산해보고 싶었습니다. 하지만 국토부 홈페이지나 어딜 찾아봐도 나오지 않습니다. 현시점에서는 공동주택 공시가격이라고 치시고 확인하는 방법 밖엔 없습니다.
부동산 현황 확인하는 지표
거래량
주식과 마찬가지로 거래량이 많다는 것은 상승/하락의 시작이라는 뜻입니다. 부동산에서 거래량 많다는 것은 그만큼 안정적으로 거래가 되고 있다는 말입니다. 만약 작다가 무슨 이유 때문에 거래가 안되는 뜻으로 위험하다는 시그널입니다.
주택구입부담지수(K-HAI)
근로소득자 기준으로 월급을 받고 세금 낸 후 아파트 대출이자를 갚을 때 느끼는 부담 값이라고 생각하시면 됩니다. 예를 들어 300만원 근로소득자가 3억짜리 아파트에 3프로 이자를 내고 있으면 이자만 월에 75만원을 내므로 225만원으로 생활하게 됩니다. 금리가 올라가면 월에 내는 돈이 많이 증가하게 되므로 K-HAI지수는 상승한다고 보시면 됩니다. 결국 아파트 가격을 생각하는 수치라고 보셔도 무방합니다.
부동산 가격에 영향 미치는 것
미국의 금리
연준 발 한국 금리가 결정되는 것은 모두가 아는 사실입니다. 이것은 환율에 영향을 미치게 되고 환율방어를 위해 한국은행은 금리를 2프로차이로 금리를 계속해서 올릴 수 밖에 없습니다. 현재 부동산은 근로소독으로 산 것이 아니라 신용을 활용한 대출을 끌어서 거품으로 쌓여진 것이기 때문에 금리인상에는 가격하락하게 됩니다.
바젤3 협약
2008년 글로벌 금융위기를 계기로 금융기관에 대한 규제를 강화해 위기 시에도 손실을 흡수 할 수 있도록 고안한 은행 규제법입니다. 다시 말해 대출상환 능력이 없는 사람에게는 대출해주지 않도록 전세계적으로 모여서 정한 법입니다. 이명박정부때 합의가 되었고 코로나 발생으로 전세계적으로 경기가 어려지면서 연기되었고 23년부터는 법시행이 된다고 합니다. 그래서 금리는 오를 수 밖에 없습니다.
전세가격
대한민국은 세계적으로 유일하게 전세 제도가 있는 국가입니다. 전세가격은 부동산가격의 마지노선입니다. 전세가격이 올라가면 자동으로 매매가격은 상승하고 전세가격이 하락하면 집 수요는 낮아진다는 것으로 1차적으로 전세거래량과 가격을 보시면 눈탱이 맞을 일은 없습니다.
결론
부동산은 22년 10월 기준 최고점이다.
23년에 금리인상에 따라 부동산은 하락은 분명하다
23년이후 부동산 하락 후 거래량이 증가하는 타이밍에 부동산 매매 하면 기회 일 수 있다.
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